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25.06.14

Ratgeber: Thema Gewerbeimmobilie

Gewerbeimmobilie - Mieten oder Bauen: Welche Option eignet sich wann?

Auch wenn branchenabhängig, stellt sich für viele Unternehmensgründer früher oder später die Frage nach der optimalen Gewerbeimmobilie. Unabhängig von Größe, Aussehen und Platzbedarf ist in erster Linie aber zu entscheiden, welche Finanzierungsoption hierfür infrage kommt. Dabei existieren im Grunde drei Varianten:

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Bauen, Kaufen oder eine Immobilie mieten

Alle drei Optionen besitzen hierbei unterschiedliche Vor- und Nachteile, die jeder Unternehmer individuell und passend auf seine neugegründete Firma abwägen muss. Allerdings gleichen sich die Vor- und Nachteile beim Bauen und Kaufen in vielerlei Hinsicht, so dass folglich lediglich zwischen Bauen und Mieten unterschieden werden soll. Wie bereits angedeutet, spielen die einzelnen Branchen bei der Entscheidung ebenfalls eine nicht unerhebliche Rolle bei der Wahl, so dass diese gesondert zu betrachten sind.

Die Vor- und Nachteile im Überblick

Grundsätzlich können zwei Aspekte als zentral zwischen dem Bauen und dem Mieten angesehen werden, die wiederum individuell von den Unternehmern zu bewerten sind. Zum einen ist beim Bauen einer Gewerbeimmobilie eine hohe Investition von Nöten, die in Form von einer Baufinanzierung umzusetzen ist. Beim Mieten hingegen fällt lediglich zu Beginn eine Kaution an, die allerdings nicht mit der Höhe der Baukosten zu vergleichen ist. Dadurch ist in diesem Fall eine darauf spezialisierte Finanzierung nicht notwendig. Andererseits gelten eigens erbaute oder auch gekaufte Gewerbeimmobilien als ideale Anlage, die im Besonderen als gewisse „Bürgschaft“ bei anderen Ratenzahlungskrediten fungieren können. Nicht selten scheitern immerhin Neugründer eines Unternehmens an den hohen Anforderungen der Banken zur Beziehung eines Kredits. Diese und weitere Vor- und Nachteile sollen nun übersichtlich in einer Tabelle dargestellt werden:

 

VorteileNachteile
Immobilie bauen
  • Zählt zu den Anlagevermögen
  • Unabhängigkeit von steigenden Mietpreisen
  • Kosten- und Planungssicherheit
  • Selbst genutzte Immobilie ist abschreibungsfähig
  • Kann als Hilfe bei weiteren Kreditanfragen bei Banken dienlich sein
  • Hoher Investitionsaufwand
  • Risiko besteht, dass Bank Kreditvergabe verwehrt
  • Im Grunde erfolgt zunächst eine Verschuldung
Immobilie mieten
  • Höhere Flexibilität bezüglich des Gewerbestandortes
  • Keine zusätzliche Baufinanzierung nötig
  • Standortfestlegung auch eher in urbanen, teuren Gegenden möglich
  • Mietkosten können von der Steuer abgesetzt werden
  • Risikoärmer in vielerlei Hinsicht
  • Auch Vermieter können zunächst Unternehmensgründer als Mieter ablehnen
  • Kein Anlagevermögen
  • Finanzielle Planbarkeit eingeschränkt aufgrund schwankender Steuern oder Mietpreise

Welche Aspekte sind bei der Finanzierung zu beachten?

Fällt die Entscheidung auf den Bau einer Gewerbeimmobilie, ist zunächst die Finanzierung abzuklären, die schließlich auch das Budget für die einzelnen Bauabschnitte mit beeinflusst. Als schwierig stellt sich vor allem für Klein- oder auch mittelständische Unternehmen die Wahl eines passenden Finanzierungspartners bzw. Kreditinstitutes heraus, die sich bereit erklären, einen Kredit zu gewähren. Aufgrund dessen, dass es insgesamt eine recht hohe Ausfallquote bei Startups gibt, sind die Anforderungen vieler Banken relativ hoch zu bewerten. So wird die Vorlage eines einwandfreien und detaillierten Businessplans vorausgesetzt. Sollten sich hierbei bereits Unstimmigkeiten zeigen, winken die meisten Banken bereits ab. Was es alles zu beachten gilt, kann u.a. im Buch: Immobilien- und Baufinanzierung nachgelesen werden. Aber auch unabhängige Experten eignen sich bestens als Beratungsinstanz. Ein wichtiger Aspekt ist schließlich, dass viele solcher Investitionen auch staatlich gefördert werden können. Zu beachten ist dabei, dass eine rechtzeitige Antragstellung beim jeweiligen Förderinstitut erfolgen muss. Solche Maßnahmen sind bestenfalls bereits im Businessplan zu erwähnen.

Für welche Branche eignet sich welche Finanzierungsoption?

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Der Grund für die Betrachtung dieser Fragestellung ist ganz einfach dadurch erklärt, dass bestimmte branchen- bzw. marktspezifische Faktoren eher befürworten zu mieten oder aber auch zu bauen. Hierfür sollen zwei unterschiedliche Branchenfelder beispielhaft gegenübergestellt werden:

 

Ein Modegeschäft als Beispiel für den Einzelhandel

Für den Standort des jeweiligen Geschäfts spielt in erster Linie eine Rolle, wo sich die Zielgruppe, also der Konsument befindet. In den meisten Fällen ist dies eine zentrale Lage in der Innenstadt. Meist handelt es sich hierbei um ein dichtbesiedeltes Gebiet, entweder ohne freie Grundstücksflächen und jene sind nur zu einem sehr hohen Preis erhältlich. Gleiches gilt im Grunde auch für die Immobilienpreise. Je urbaner ein Stadtviertel, desto teurer und, für einen Neugründer, unerschwinglicher sind die Preise. Auch wenn die Mieten recht hoch sein mögen, fallen diese nicht so stark ins Gewicht wie Immobilieninvestitionen. Zudem wäre je nach finanzieller Situation eine Kredit-Ablehnung durch eine Bank nicht ganz unwahrscheinlich.

               

Ein Versandhaus als Beispiel für die Logistikbranche

In Bezug auf den Standort spielt die jeweilige Zielgruppe zunächst eine untergeordnete Rolle, da Aspekte wie Infrastruktur, Standort der Wettbewerber oder auch die verfügbare Fläche als wesentlicher bewertet werden. Sicherlich kann auch hier ein passendes Objekt gemietet werden, doch gerade große Lagerhallen sind ideale Anlagen, die bei Nutzung auch abgeschrieben werden können. Hier lohnt sich die Abhängigkeit zum Vermieter in der Regel nicht, da zumeist unternehmensspezifische Anpassungen an der Immobilie vorzunehmen sind, um zum Beispiel Platz für die Produktionsgeräte zu schaffen oder Modernisierungen vorzunehmen. So bietet sich ein Kauf oder sogar der Bau einer Gewerbeimmobilie an, welcher zudem mehr Flexibilität in der Umsetzung ermöglicht.

 

 

 

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