Konkret lag der Entscheidung folgender Sachverhalt zugrunde. Der Kläger hatte eine vermietete Wohnung gekauft und gegenüber dem Mieter eine vom Voreigentümer ursprünglich erteilte Untermieterlaubnis widerrufen. Unmittelbar nach Widerruf der Untermietererlaubnis kündigte der Eigentümer das Mietverhältnis wegen der nunmehr vorliegenden unerlaubten Untervermietung.
BGH: Mieter hatte vertragliche Pflichten nicht verletzt
Hatte das Amtsgericht die Räumungsklage des Vermieters noch abgewiesen, gab das Landgericht der Klage statt und verurteilte den Mieter zur Räumung der Mietsache. Mit dieser Entscheidung war der BGH nicht einverstanden. Er war der Auffassung, dass der beklagte Mieter seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt hat und der Vermieter somit nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war.
Der Mieter hatte nämlich nach Widerruf der Untermieterlaubnis seinerseits den Untermieter aufgefordert, die Mietsache zu räumen. Der Untermieter kam dieser Aufforderung nicht nach, sodass der Mieter gegen den Untermieter eine Räumungsklage erhoben hat. Im Rahmen dieses Räumungsrechtsstreits hatte der Mieter sodann mit dem Untermieter einen Räumungsvergleich abgeschlossen, wonach der Untermieter nach drei weiteren Monaten die Mietsache räumen sollte.
In einem solchen Fall hat der Mieter nach Ansicht des Bundesgerichtshofs alles Notwendige und Zumutbare unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und die Räumung der Mietsache durch den Untermieter herbeizuführen. Auch der Abschluss des Räumungsvergleichs stellt keine Vertragspflichtverletzung gegenüber dem Vermieter dar, der diesen zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen würde. Selbst bei Fortführung des Räumungsrechtsstreits des Mieters gegenüber dem Untermieter wäre es zu keiner oder nur zu einer unwesentlich schnelleren Räumung der Mietsache gekommen.
Fristlose Kündigung nur bei erheblicher Vertragsverletzung
Diese Entscheidung zeigt abermals, dass es für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter einer erheblichen Vertragspflichtverletzung des Mieters bedarf. Insoweit sind vor jedem Ausspruch einer fristlosen Kündigung die besonderen Umstände des Einzelfalls mit besonderer Sorgfalt zu prüfen.
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