<< Themensammlung Gründung

23.10.14

Gewerbefläche

Gewerbeflächen mieten oder kaufen – was ist zu beachten?

Wer ein eigenes Unternehmen gründen will, stellt sich die Frage, ob es geschickter ist die Gewerberäume oder Gewerbeflächen zu mieten, pachten oder zu kaufen. Grundsätzlich glaubt die Mehrzahl der Bevölkerung, dass das Kaufen dem Mieten bzw. Pachten vorzuziehen sei. Schaut man sich die Details an, werden die Unterschiede deutlich.

Vorteile (+) und Hindernisse (-) beim Mieten und Pachten sind:

  • Flexibel in der Laufzeit (+)
  • Keine Kapitalbindung (+)
  • Veränderungen am Standort leicht möglich (+)
  • Kein Eigentum und langfristiger Vermögenswert wird erworben (-)
  • Kann nicht beliehen werden (-)
  • Abhängigkeit vom Verhältnis zum Vermieter (-)

Der Miet-/Pachtvertrag eines Gewerbes

Beim Mieten von Gewerbeflächen funktioniert es auf ähnliche Weise, als würde eine Wohnung für den privaten Bedarf angemietet werden. Der Interessent sucht sich einen Makler oder geht direkt zum Vermieter, handelt die Konditionen aus und bezieht die Büroräume. Allerdings sind die Rahmenbedingungen im gewerblichen Immobilienmarkt gänzlich anders geregelt, als bei einer privaten Wohnfläche. Grundsätzlich gilt in Deutschland das Vertragsrecht, wenn ein Mietvertrag für eine Gewerbefläche aufgesetzt wird. Das bedeutet, dass alle Dinge die im Vertrag stehen, Geltung besitzen. Auf der anderen Seite ist keiner vom Gesetz oder dem Recht geschützt, wenn unerwartete Dinge passieren, die nicht im Vertrag festgehalten sind. Sollte ein künftiger Mieter einen Mietvertrag unterschreiben wollen, sollte er sich im Vorfeld gründlich informieren und einen Experten zur Hilfe ziehen um den Vertrag des Objektes genau prüfen.

Diese Punkte sollte ein Mietvertrag abdecken

  • ist der Mietvertrag befristet oder unbefristet (allgemeine Kündigungsfrist von 3 Monaten) und die Dauer des Vertrages / Optionen um auf Veränderungen reagieren zu könnem
  • sind Ersatz- Unter- oder Nachmieter erlaubt
  • ist das Mietobjekt genau beschrieben worden (Größe, Lage, Räume) bzw. sind alle Räume und Flächen im Vertrag schriftlich notiert und sind baulichen Änderungen im Vertrag erlaubt
  • ist die Nutzung der Immobilie für das Gewerbe geregelt
  • wer übernimmt die Instandsetzung und Instandhaltung
  • sind die Vertragspartner genau genannt
  • wird eine eventuelle Mieten von Gewerbeflächen oder Sicherheitsleistung benannt
  • sind Mietzins (Festmiete, Staffelmiete = feststehende prozentuale Steigerung, Umsatzmiete, Indexmiete) und Nebenkosten im Bezug zum Mietspielgel für ähnliche Objekte im ortüblichen Rahmen angemessen und sind Mietanpassungen geregelt
  • welche Infrastruktur steht Ihnen an der Adresse zu Verfügung (Parkplatz, Außenwerbung, Telefon, Aufzüge, Zugänge zum Laden etc.)
  • Konkurrenzausschluss

Vorteile (+) und Hindernisse (-) beim Kaufen eines Gewerbeobjekts sind:

  • Langfristige Sicherheit über die Kosten möglich (+)
  • Eventuelle Umbaumaßnahmen sind leichter umzusetzen (+)
  • Ansparen von Vermögen (+)
  • Niedrige Zinsen (+)
  • Um sich von den Kosten zu befreien ist nur eine Veräußerung des Objekts möglich (-)
  • Bei Zahlungsunfähigkeit droht die Zwangsversteigerung (-)

Der Kaufvertrag

Durch die wichtigsten vertraglichen Regelungen für den Immobilienerwerb führt in Deutschland die Parteien der Notar.

Übliche Punkte sind dabei:

  • Wer kauft die Immobilie von wem?
  • Grundbuch - Was wird verkauft?
  • Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers
  • Genehmigungen, Vorkaufsrecht, Grundpfandrecht
  • Übergabetermin - Besitzwechsel
  • Gewährleistung - Was passiert bei Mängeln?
  • Maklerprovision
  • Energieausweis

Bevor der Weg zum Notar bestellt wird, sind im Regelfall einige Hürden zu meistern. So werden auch Gewerbeimmobilen überwiegend finanziert. Hier prüfen die Bankinstitute sehr genau und aufwändig, da die Selbstständigen und Freiberufler jederzeit mit einem Einbruch rechnen müssen und dann unsicheren Geschäftsaussichten haben. Auch sind nicht alle gewerblichen Ausübungen in allen Gegenden möglich oder steht ein Haus unter Denkmalschutz. Hier empfiehlt es sich, vorab mit den Ämtern vorab die Möglichkeiten zu klären. Für den Verkauf einer Immobilie fallen grundsätzlich auf den Zugewinn Steuern an, wenn der Erwerb unter 10 Jahren liegt.

Der Vergleich, den Gewerberaum zu kaufen oder zu mieten, was ist günstiger?

Im Normalfall würde man die Miete der Jahre zusammenrechnen, um so zu schauen, wie viel die Immobilie gekauft wert wäre. Haben sie das Geld bereits bar zusammen, ist ein Kauf tatsächlich ratsam. In der Regel müssen sie aber eine Baufinanzierung beantragen. Um für Ihren Finanzplan mögliche Kosten ermitteln und vergleichen zu können, eignen sich  diverse kostenlose Baufinanzierungsrechner im Internet wie z.B. von Hypostar . Die meisten Menschen vergessen nämlich in diesem Zusammenhang den Zinssatz der Finanzierung, die Guthabenverzinsung, die Instandhaltungskosten, sowie die Tilgung der Baufinanzierung. Erst wenn all diese Aspekte eingerechnet werden, kann man genau sagen, wann sich ein Kauf und wann sich das Mieten lohnt. Sofern es ein größeres Vorhaben ist kommt eventuell auch ein Immobilien-Leasing in Frage.

Schlagworte zu diesem Artikel

Förderland-Newsletter

Wissen für Gründer und Unternehmer